2012年两会房地产关键词猜想
中国地产市场 2012-02-23 10:33:04 来源:中国国土资源报 阎炎 浏览：0 欢迎评论
摘要： 编者按：临近3 月，人民网的两会热点话题调查即将结束，房地产话题从前两年的第五六位直线滑落，跌到前十位。的确，与前两年相比，楼市话题的热度有所下降。
编者按：临近3 月，人民网的两会热点话题调查即将结束，房地产话题从前两年的第五六位直线滑落，跌到前十位。的确，与前两年相比，楼市话题的热度有所下降。有人说，这是“静水流深”，房地产以更隐秘的方式牵动着国人的神经。也有人说，“没有消息就是好消息”，证明人们都看到了国家坚持调控房地产不动摇的决心，对房地产领域的问题看法渐渐趋于一致。每年这个时候，楼市供需双方都在期待两会释放新的政策信号，给这一年的房地产调控“吹风”。而两会的房地产议题，很可能围绕这些关键词展开——
房价调控：开发商深度承压，“底”仍是谜
始于2010 年两会后的这一轮调控，已经走过将近两年的时间，又到一年两会时，两会会不会给现在稳定的房地产调控政策格局带来新的政策导向?表面上笼罩“限购令”何去何从的疑云，本质上还是得回到直观的房价问题。人民网的十大热门话题投票中，这几年房地产话题一直是“调控房价”或者“房价调控”，虽然房地产领域值得探索的话题很多，但直接关乎民生，还是房价。“限购令”在一年多的时间里能有楼市第一话题的地位，也是因为比起其他调控措施，它看上去与房价的关联性更大。
根据国家统计局2 月17 日公布的数据，1 月份全国70 个大中城市首次实现全线停涨。其中新建商品住宅环比价格下降的有48 个城市，持平的有22 个城市。房价下行通道进一步打开，但广大开发商期盼已久的政策松动却并没有随之到来。
1 月底和2 月上旬进行的两轮《政府工作报告(征求意见稿)》的讨论中，对楼市调控维持了一贯的严厉措辞，如“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”、“促使房价合理回归不动摇”等等。2 月20 日中共中央政治局召开会议，讨论国务院拟提请第十一届全国人民代表大会第五次会议审议的《政府工作报告》稿。会议指出，今年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，根据形势变化适时适度预调微调。但这次没有涉及楼市调控。相反，最近安徽省芜湖市自行“微调”的楼市政策很快归于流产。
安徽省芜湖市2 月9 日出台政策，芜湖市区购买新房、二手房全免契税，且购房面积在90 平方米以下的均给予特定补贴。但该新规三天后就被当地政府暂停，重复了去年佛山楼市宽松政策的命运。
限购城市有将近50 个，但芜湖并不在列，不存在给限购令松绑的问题。芜湖楼市“新政”叫停，只能从政策导向的角度去理解。房地产调控政策中，后市预期也是重要的调控对象。在中央三令五申楼市调控“不动摇”、“严格执行”的时候，一座不限购的城市自顾自地发布宽松的房地产政策也是非常不合时宜的。
在持续的调控政策下，房地产业的深度调整已经有一段时日，截至2011 年12 月底，我国10 个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998 万平方米，与上年同期相比增长约39.22%，处于高位运行状态。在需求端普遍观望的前提下，这么大的市场库存量谁来消化?另据用益信托的最新数据，从2012 年第一季度开始，房地产信托各季度兑付的规模呈逐渐增长的趋势，其中分别在2012 年的第三季度及2013 年的第二季度达到峰值，规模分别为439.59 亿元及505.70 亿元。房地产信托兑付的小高峰逐渐临近。销售不力的开发商将怎样度过兑付高峰?房地产企业正在经历一个漫长的冬天，房价下行通道的“底”在哪里，还未可知。国家整体的宏观调控已经释放“微调”的信息，房地产调控将在其中扮演怎样的角色，仍有待观察。
小产权房：“大赦”无望，清理提上日程
2 月21 日，国土资源部召开新闻发布会，介绍2011 年房地产用地管理和调控，以及集体土地建公共租赁房的情况。发布会上，相关负责人透露，今年将选择部分问题相对突出的地区，稳妥有序地来启动清理“ 小产权房”的试点工作。在试点的基础上总结完善政策，为启动全面清理工作做好政策和制度的储备。
“小产权房”的实质是无产权。国家明确规定，城里居民不可买宅基地建房，长期以来“小产权房”的存在破坏了国家的土地用途管制，扰乱了房地产市场。为“小产权房”转正的传言与流言，前两年还隔三差五地蹦出来。这个积弊已久的问题，能在今年有所突破并非偶然。
2011 年11 月9 日，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，对农村集体土地确权登记发证的范围、主体、政策依据、技术手段和标准等做出详细规定。如此，在法律层面上进一步堵住了“小产权房”确权登记的路。12月，北京市发布《关于建立健全共同查处利用集体土地违法建设销售住宅行为责任机制的通知》，查处利用集体土地违法建设销售住宅行为。
2011 年12 月底，住建部已批准部分地方政府2012 年在集体土地上建设租赁房的试点。在地方两会上，北京的消息是，规划为10 万平方米的北京市唐家岭试点预计上半年开工。不过，集体土地参与租赁房建设，是有严格限定的，与“小产权房”清理无涉。国土资源部在2 月21 日的发布会上也表示，今年对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市或少数省会城市，确需利用农村集体建设用地进行租赁住房建设试点的，要按照“严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”的要求，由省级人民政府审核同意试点方案并报国土资源部审核批准后，可以开展试点工作。
保障房分配：守好这道关乎成败的“生命线”
2 月6 日，保障性住房公平分配工作座谈会在京举行。国务院副总理李克强在会上表示，确保公平分配是关系保障性安居工程成败及可持续发展的“生命线”，对政府公信力和执行力也是重要考验。
在人民网对今年两会话题的调查中，面对“对于保障房，您最关心的是什么”这一问题，在三个选项中选择“房屋质量”的人只有12%左右，“申请资格公平合理”和“ 分配程序公正透明”分享了其余近九成的选票。
去年，“十二五”期间3600 万套保障性安居工程的帷幕刚刚拉开，对保障房的关注主要围绕资金和土地两大瓶颈。到了2012 年，虽然全国计划新开工建设的保障房降到了700 万，实际在建工程量至少1700 多万套，已经竣工的保障房将陆续进入分配使用阶段。不难猜测，怎样实现保障性安居工程的分配公平，不仅为房地产业界所关注，也将是本年度最热的民生话题之一。
如何形成保障公平分配的机制?李克强在2 月6 日的座谈会上强调了“保障基本”、“公正程序”、“公开过程”三点：一是提供小户型、齐功能、质量可靠的保障房和加快推进棚户区改造;二是严格规范准入、审核、轮候、分配、退出等各方面程序，完善纠错机制，同时又要让各类程序尽可能简便;三是要公开过程，坚持阳光操作，接受全方位监督。
这次会议还透露，国务院近期将对保障性住房分配和质量管理开展全面自查和实地督查，让骗购骗租、变相福利分房、以次充好、质量监管不到位、失职渎职等行为付出代价。
未来程序设置的方向，可以从北京市最新发布的相关文件中一窥端倪。2 月初，《北京市贯彻〈国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见〉的实施意见》发布，推出了多项保障房分配和后期管理的新政：建立统一的保障房申请家庭居民经济状况和住房状况等审核管理信息系统，实现数据动态化管理和实时审核;建立保障房信用记录档案，完善申请人承诺和定期申报制度;对骗购、骗租保障性住房的申请人，加大惩戒和媒体曝光力度。
北京保障房新政最引人注目的，是明确了北京将实施经济适用房封闭运行。这一重大调整，在制度上消除了长期以来经济适用房引人诟病的牟利空间，与2011 年以来各地纷纷选择以公租房为主推进保障性安居工程的思路是一致的。
空置税：疏导楼市“堰塞湖”，知易行难
在今年海南省两会上，部分政协委员称，根据他们的调查，三亚商品房空置达到80%以上，大东海和海坡片区的空置率甚至达到90%左右，政协委员王毅武提交了建议征收“空置税”的议案。一石激起千层浪，很快在全国范围内各路房地产业界人士就空置税的可行性、必要性展开了广泛的讨论。就此，“空置税”成了陆续开幕的地方两会中最热的楼市议题。
王毅武在议案中称，在海南国际旅游岛一跃成为国家战略后，外地抱有投资与投机意愿的购房者蜂拥而至。房屋的居住属性进一步被弱化，“投机”、“保值”的意味愈来愈浓。而空置税将增加空房所有者的经济负担，有助于将投资与投机需求挤出岛外。
海南固然有其特殊性，但房屋空置，绝不是海南一地的问题。我国各大城市真实的房屋空置率，至今莫衷一是。但至少一线城市高于10%的国际警戒线大约是不争的事实。呼吁对空置房征税，也并不是两会上的新鲜事。早在2009 年，全国政协委员郭松海就有这样的提议，2010 年北京市人大代表卫爱民也曾建议对闲置房屋收取一定的税费。
然而直到现在，所谓空置税还只是一个民间的设想。业界专家对此多是摇头以对。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，“凭用电、用水来判定空置不科学”，强行上马“需要花费高昂的成本”。北京大学房地产研究所所长陈国强表示，一旦房产税全面开征，会存在重复征税的问题。
大部分人都认同房屋大面积空置不利于房地产业健康发展，因为这不仅仅是社会资源的浪费，也是对楼市投机客的纵容。再者，房屋空置率还是调控住宅市场的重要指标，只凭借价格高低判断市场的胃口是危险的，比如在通胀时期，居民为了资产保值，倾向于将存款转化为不动产，此时坐了火箭的房价并不能反映真实的住房需求。
无论是它浪费的资源，还是它推高的后市预期，大面积的房屋空置，都已经是住宅市场上需要疏解的“ 堰塞湖”。不过对策是不是“空置税”这一税种，又是另一个问题了。的确，房产税的开征范围已经考虑了空置房屋。对高空置率开刀，并入房产税的进程，可能是一个更现实可行的选择。
房产税：扩容在即，花落谁家仍未知
住建部部长姜伟新透露，今年上半年40 个重点城市个人住房信息系统即将实现与住建部联网;各省(区、市)也在加快个人住房信息系统建设，争取2013 年实现全市、全省联网。这无疑是为房产税的全面推开扫平了技术上的障碍。
2 月18 日，姜伟新在部署2012 年工作重点时，首次提出加快推进房产税，并已经将对个人住房征收房产税作为“房地产领域长效机制建设”任务的一部分，要求配合有关部门加快研究推进对个人住房征收房产税工作。去年底中央经济工作会议明确提出的“推进房产税试点”，今年年初已经初现端倪。
去年1 月，房产税在上海和重庆两地率先试点。刚一落地的房产税马上成了两会最热的话题之一。背负多方期盼的房产税终于“靴子落地”，下一步的问题就是能走多远。而“暂不推开”成了2011 年两会在房产税问题上的调子。先是全国人大代表北京市发改委主任张工表示，北京不在试点行列，今后是否征收房产税必须等待国家的统一安排。随后全国人大代表、山东省省长姜大明也透露，山东的房地产市场价格每平方米均价不到4000元，目前没有征收房产税的计划。
房产税本来就不是为了调控房价而生。0.5%到1.2%的税率和宽松的征收范围，以及“暂不推开”的谨慎态度，让房产税在试点出台后反而渐渐远离了舆论的台风眼。房产税能不能替代“限购令”这样的问题，问的人也越来越少了。而基于中央工作会议后的一系列相关动向，房产税又多了一些可以期冀的新空间，很有可能再度成为今年两会的高频词。
根据《中国经营报》的报道，北京市地税局已将房产税改革作为2012 年工作要点中“积极参与税制改革”任务的一项，要求全系统做好准备。住建部正在就“加快推进研究个人住房征收房产税工作”与山东、江苏等地的地方政府“通气”。试点城市扩容，看来是板上钉钉的事，下一步的问题就是花落谁家。在即将召开的两会上，与会代表对此将有怎样的“口风”，可能会释放各地是否参与、如何参与试点的重要信息。
比起打压房价和筹集财政收入，在现阶段，房产税在经济发达地区更现实的作用是调节经济和社会生活，比如重庆。重庆市财政局有关负责人在不久前结束的地方两会上披露，该市房产税征缴基本做到“应收尽收”，征收率在99% 以上，征收金额超过9000 万元，收入全部用于公共租赁住房的建设和维护。
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